在住宅領域步入樓市調控常態化，限購、限貸等手段長期抑制住宅投資之后，一、二線城市的商業地產特別是中高端寫字樓市場，成為近兩年房地產投資的熱點。與之相對應的是，當住宅房價漲幅被限制后，最能反映寫字樓價值的租金水平近兩年來快速上漲。不過隨著三季度以來歐債危機愈演愈烈，以及國內GDP增速有所下滑等多重因素作用，再加上持續上漲的租金已經達到租戶可承受的極限，剛剛過去的三季度，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的寫字樓租金上漲幅度均有所趨緩。

空置率高

戴德梁行、高緯環球、高力國際、世聯地產、第一太平戴維斯等機構，近日相繼發布全國各主要城市寫字樓市場三季度季報。一個共同的特征就是，在實現了近兩年的高速增長之后，這些城市的寫字樓需求在三季度不約而同地有所放緩，相應的租金上漲幅度也明顯放緩，有的城市甚至出現了租金水平下滑的情況。

戴德梁行報告顯示，2012年第三季度，北京甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量仍保持為665.7萬平方米。“經濟的不確定因素以及有限的可租賃面積，導致本季寫字樓市場吸納走低，第三季度寫字樓凈吸納量為17551平方米，而前三季度吸納量則達到24.2萬平方米。”戴德梁行華北區研究部主管魏東對新金融記者表示。經過兩年多的租金持續上漲，北京寫字樓租金增幅從上季度開始放緩，受整體經濟形勢的影響，三季度寫字樓市場需求明顯放緩，租金增長的驅動力開始減弱。同時目前的高租金水平已接近租戶所能承受的極限，寫字樓報價開始趨于理性，市場平均租金同上季相比保持穩定，租金環比僅增長2.3%至每月每平方米295.47元。

高緯環球的數據顯示，三季度上海甲級寫字樓有效凈租金達到每月每平方米人民幣428元，與上一季度相比僅上漲0.2%。租金上漲緩慢，與空置率的上升有顯著關系。據了解，該季度上海核心商圈甲級寫字樓共有兩個項目投入使用，新增供應量接近12萬平方米，使得上海甲級寫字樓空置率從二季度的4.3%回升到三季度的5.4%。

而成都的寫字樓空置率更為驚人，三季度成都甲級寫字樓的平均空置率被推高至40.9%，達到歷史最高水平。其中東大街區域由于新增的大量供應，甚至推動空置率升至55.7%，高居成都各區域市場之首。高空置率直接導致了成都寫字樓三季度租金下滑0.6%，至每月每平方米人民幣161.1元。“總體來看，四季度成都甲級寫字樓租金仍然面臨著較大的下行壓力。”高緯環球中國區研究部負責人張平對新金融記者表示。

第一太平戴維斯日前發布的統計數據顯示，2012年第三季度，天津市甲級寫字樓租賃市場無新增項目入市，全市甲級寫字樓總存量仍維持在85.06萬平方米。全市甲級寫字樓租賃市場整體空置率為21.6%，較上季度環比上漲0.4個百分點。甲級寫字樓租賃市場的平均成交租金環比下降0.3%，至每月每平方米139元。

除上述機構，高力國際和世聯地產近日也分別發布了廣州和深圳的三季度寫字樓市場報告。數據顯示，三季度廣州甲級寫字樓平均租金下降2.3%，至每月每平方米人民幣157.6元，整體空置率水平則上升1.6%。三季度深圳寫字樓總租賃面積達88040平方米，環比上漲0.3%，平均租金每月每平方米143元，環比上漲11.7%。

戴德梁行大中華區研究部主管紀言迅指出，三季度大部分中國市場的吸納量都較之前一季減少。“需求的轉弱，直接影響了部分市場的租金增長。”紀言迅表示。

回歸理性

在接受新金融記者采訪的過程中，業內人士一個普遍的觀點就是，此前對于住宅市場的嚴厲控制，使開發商和投資者紛紛涌向商業地產。而在經歷了連續兩年的高速發展之后，整個寫字樓市場開始出現回歸理性的信號，而寫字樓租金在增長達到一定程度后漲幅趨緩，則是其回歸理性的重要一環。

愈演愈烈的歐債危機、美國經濟復蘇緩慢，以及國內經濟增速減緩，都使得實體經濟發展受到影響。企業擴張動力不足，成為寫字樓需求減少的重要原因之一。“2012年上半年，由于受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響，國內經濟增速放緩，跨國企業擴張相較去年趨于謹慎，目前國內企業成為寫字樓市場新增租賃需求的主力。”魏東對新金融記者表示。

張平則指出，北上廣深等一線城市，近兩年來的寫字樓租金快速上漲，使得核心商圈受到高租金擠壓，市場需求相對平淡。“部分業主表示三季度問詢量及看房率均有下降，也導致出租價格有所調低。”張平表示。

業內人士表示，商業地產雖然在一定時期內在調控中“因禍得福”，大量原本瞄準住宅的投資需求涌向寫字樓、商鋪等商業地產領域，但依然脫離不了大的經濟環境影響。“無論是買賣還是租賃市場，買賣雙方都需要保持理性的心態，平穩的租金水平，有利于企業的發展的同時，也有利于培育出更加成熟的寫字樓市場需求。”上述業內人士表示。