搶房大戰

　　“最好盡快確定下來，這些寬敞而且陽光好的房源現在很搶手，可能下一個看的客戶直接就定了。”最近，在記者尋找租房房源期間，一位自如工作人員這樣說。

　　當日晚間，記者在自如APP上查看發現，早上沒有直接簽約的位于石景山區、豐臺區的4個朝南兩居室中，有3個已經簽約，而未簽約的那個房源面積較小、裝修相對較差、性價比不高。

　　前述自如工作人員說：“春節后是北京租房的旺季，看房不能猶豫，性價比高的房子只要掛出來，一兩天就租出去了，有些用戶連房都沒有來看，直接在APP上簽約，稍晚一步可能就錯過心儀的房子了。”

　　租房靠搶背后是優質房源的緊缺，以自如為例，記者統計其目前上線的可供出租房源發現，2018年3月28日當日，自如在北京可供出租的房源共計12525套。

　　一位自如管家對記者表示：“去年同期，自如系統上可供出租的房源大概有3萬多套，今年只有1萬多套，最近很多用戶反饋希望增加一些位于優質新小區的房源。”

　　對這一房源數量的變化情況，記者向自如方面求證，截至發稿未獲得答復。

　　有意思的現象在于，新興品牌蛋殼公寓方面對記者宣稱，從2017年至今，旗下北京房源的數量從7000余套大幅增長至4萬余套。

　　日益激烈的競爭使得獲取房源變得困難，這是很多一線房產中介的共同看法。

　　一位華熙地產經紀人對記者表示，現在拿房比以前難了很多，各個平臺搶得很厲害，很多互聯網品牌都沒有聽過名字，就是能砸錢，他前幾天碰到過一個不錯的房源，結果業主說別家和他簽兩年合同，兩年租金直接付清，“這種真的搶不過”。

　　一些傳統中介公司的經紀人將獲得了大量融資熱錢的互聯網品牌稱作“暴發戶”，將進入租賃市場的開發商們稱作“土財主”，因為這些玩家的介入，整個行業獲取房源的成本與難度同步上升。

　　北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥認為，獲取房源成本提高有多方面原因：一是房價本身升高，二是拿房價格在競爭中不斷提高，“對大部分業主來說，選擇很簡單，誰給的錢多就把房給誰”，三是裝修的成本在比較中攀升，“裝修是吸引客源的重要因素，對裝修的要求越來越高已經成了一種趨勢”。

　　名下兩套房與鏈家租期將盡，張先生對記者表示，正考慮將其中一套房簽給美麗屋，“在十幾家聯系我的中介中，超過一半承諾給我裝修，他們（美麗屋）給的價格最高，唯一讓我猶豫的是他們可能會打隔斷，到時候會很麻煩。不過這套房本來就是拿出來租的，多收租金是最重要的。”

　　房源≈份額

　　“手里有房，心里不慌”，這句形容國人對房地產市場態度的順口溜很大程度上也代表著目前入局長租公寓的玩家們的心態。

　　據記者不完全統計，目前全國長租公寓品牌超過300家，其中，至少有15家大型房地產開發企業入局。談房源、拼規模、比量級幾乎成了各家大型房企發布長租公寓規劃時的必要環節。

　　2017年12月，碧桂園正式發布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，并設下了3年100萬套的目標。此外，萬科泊寓宣布年內要突破10萬套，旭輝旗下領寓國際提出5年目標20萬套，佳兆業寓享空間則要在3年內拓展10萬套……僅記者統計的15家房企的未來戰略規劃目標總和已近200萬套。

　　不僅是房企，許多新晉互聯網品牌更是將房源數量作為核心目標，通過快速拿房提升管理資產總量，進而從資本方獲取更高的融資額度以及估值，再度擴張，以形成擴張與資金的循環鏈條。

　　傳統中介也不甘示弱。鏈家等眾多傳統房產中介已在線下激烈爭奪加盟店，搶奪房源、經紀人以及市場份額。另一方面，鏈家2017年底正式上線了“鏈家公寓”，將貝客公寓、磐石公寓、金宣公寓等公寓品牌接入鏈家平臺，豐富其房源選項。

　　長租公寓的低回報率促使企業追求規模化，根據東方證券發布的《聚焦租賃市場》數據，目前的長租公寓平均回報率在1%，在沒有有效方式大幅提升回報率的情況下，規模化是實現總體盈利的方式。

　　什么樣的規模可以支撐起一個長租公寓品牌的總體盈利？自如CEO熊林曾給出100萬間的答案，“我們仍處于規模化階段，談盈利還尚早。本來預計自如達到100萬間的管理規模時，商業模式會走向穩定，但是從目前來看，這個行業才剛剛開始。”

　　根據國家衛計委發布的《中國流動人口發展報告2017》數據，2016年我國流動人口規模為2.45億人。流動人口是租賃人口的主要構成。據東方證券報告測算，我國租賃人口已經達到1.9億人，租賃市場規模已經超過萬億。

　　盡管蛋糕很大，但真正吃到企業嘴里的并不多。

　　趙慶祥分析稱，租賃市場目前“只是個微利行業，這是很難改變的，很多人覺得房價漲了，房租也越漲越高，這些中介平臺應該賺大了，其實這個說法不客觀，因為業主對房租的預期也隨房價在漲，平臺獲取房源的成本也在漲，兩邊都在漲，其中確實增加了一些盈利空間，但是利潤依舊微薄。”

　　租賃市場相關金融產品的陸續破冰或許是行業進入下一個階段的敲門磚。2017年10月，新派公寓類REITs正式獲批，保利、旭輝、碧桂園、招商蛇口等相繼發布類REITs、CMBS等金融產品，為長租公寓提供了新的資金獲取渠道。

　　模式待考

　　租賃住宅的金融創新不斷試水，而規模化擴展競爭依舊如火如荼的情況下，有玩家倒下，也有玩家轉變思路，長租公寓行業形式各樣的發展模式面臨考驗。

　　今年2月，上海愛公寓被曝資金鏈斷裂，大量租客不僅失去了住所，同時仍需償還房租貸款。有租客的維權信息顯示，愛公寓要求租客使用平安月付、元寶e家等方式分期交租，而實際上利用租客的個人信息申請小額貸款，從金融機構獲取一年的房租，并在過程中隱瞞了貸款的存在。通過貸款提前獲取的資金被用于下一套房源的獲取、裝修。

　　據業內人士透露，不少長租公寓品牌都是以這樣的方式提前獲取現金流，再以高價參與房源爭奪戰，區別在于有的品牌會告訴租戶貸款的存在，有的則不會。

　　趙慶祥表示，這樣的模式風險很大，“很多公寓品牌還沒有那么強的消化和運營能力，即使有了充足資金可以快速擴張獲得大量房源，但是一些房屋可能在相當長的時間內都處于空置狀態，都是負收益的。”當空置率超過一定界限，資金鏈條就會斷裂。

　　趙慶祥認為，愛公寓的例子稍顯極端，但也是現在很多品牌公寓需要面對的問題——對規模與運營的平衡。“有些企業依靠規模拿到了融資，資本方一般都會相應地提出要求，比如在多長時間內房源達到多少間，因此這些拿到了錢的企業必須快速擴張、高價搶房，規模做上去了才好再拿下一輪融資，但這期間運營能力能否跟上是要打個問號的。”

　　一些成熟品牌或許已經發現這一問題。自如在1月16日完成了A輪40億元人民幣融資，熊林表示，下一步的戰略規劃中，更多的精力和資金將被投入到產品研發、生活服務升級、科技創新、引入人才當中，對規模擴張并未過多提及。

　　我愛我家董事長兼CEO謝勇也曾對記者表示：“租房群體的多樣化決定了需求的多樣化，圍繞產品創新拓展出新的盈利渠道，這是未來的業務重心。”

　　趙慶祥認為，對于企業來說，野蠻擴張可以作為前期積累的手段，但發展不能完全依靠規模化后的外部融資，“融資-擴張-再融資-再擴張，這樣的外部供血總會有斷掉的一天，唯有做好產品，內部有源源不斷的造血能力，發展才能長久。”

　　他透露，北京房地產中介行業協會正與多部門探討推動租賃行業的立法，為行業發展提供保障。