作為北京商業的標志性商圈，實際上CBD一直在造血、換血。

2月1日，位于CBD的建國門108號——海航實業大廈的第8、9層經過改造，掛上了氪空間的牌子正式開業，這是目前氪空間在北京所有社區中，最接近城市核心的一個項目。

將聯合辦公開進寸金寸土的CBD，在北京商辦市場并不是首例。在辦公新業態的邏輯中，項目越靠近市中心表明品牌的影響力越大，而在城市更新市場上，城市核心區往往比外圍有更大的改造需求。按照業內人士評估，未來將會出現一個萬億級的城市更新市場。

聯合辦公開進CBD的邏輯：需求分層

為什么氪空間要進入核心商圈，處在建國門這樣優質地段的寫字樓，又為什么將空間租給聯合辦公？氪空間總裁鐘澍認為，這是受到北京產業變革的影響，在國家“大眾創業、萬眾創新”的支持政策之下，科技、人工智能、互聯網已經成為了辦公市場強勁的需求驅動力。此外，以往核心商圈的外資企業較多，但現在外資企業在華投資減少，再加上租金上漲等因素引起的一些辦公需求外溢，城市核心區的寫字樓空置率壓力加大。

“核心商圈的辦公租金價格目前處于下跌的狀態，氪空間的選址要素之一是一線城市核心地段的核心商圈，海航實業大廈看中的是氪空間能帶來具備成長性的企業入駐，這些初創企業‘長大’后會成為海航的業主，從而提升其整體空間的產業鏈。”鐘澍說道。

氪空間建國路社區

也就是說，在海航實業大廈和氪空間的合作案例中，氪空間負責對接小微企業需求和“養魚”。“小魚”長成“大魚”之后，海航實業大廈可以繼續為其提供服務，兩者可以構建一個具有互補性的服務鏈條。

“科技、互聯網行業辦公的一個明顯特征是，喜歡扎堆，中關村、望京以及一些產業園是它們的聚集地，加上核心商圈辦公需求外溢，所以核心商圈的辦公租金，不見得比中關村高”鐘澍表示，氪空間的建國門社區目前在開業優惠期，已簽約工位平均租金在3200-3500元/月，創業大街社區簽約工位均價在3000元/月，兩者租金并沒有大差別。

第一太平戴維斯數據顯示，2017年的新交易中，IT及高科技行業業主租走了北京23%的甲級寫字樓。排在其前的是金融行業，占據了28%的份額。